Анализ аренды коммерческой недвижимости. Анализ рынка коммерческой недвижимости от компании Praedium. Общая площадь по сегментам

Необходимость проведения анализа рынка коммерческой недвижимости на этапе принятия инвестиционного решения не вызывает сомнений. Тщательное изучение таких факторов как месторасположение объекта, уровень цен на недвижимость в выбранных районах, особенностей налогообложения и тонкостей законодательства позволит определить целесообразность и экономическую выгоду финансовых вложений в недвижимость. Кроме того, грамотно проведенный анализ рынка коммерческой недвижимости способствует выявлению потенциала выбранного объекта, раскрывая который, вы сможете получить выгоду от своих вложений в оптимальные сроки.

Благодаря многолетнему опыту в данной сфере, постоянному совершенствованию навыков и углублению полученных знаний, отдел аналитики и исследований Praedium поможет вам сделать правильный инвестиционный выбор. Важным преимуществом аналитики Praedium является высокий уровень профессионализма наших консультантов и экспертов. Мы проводим регулярный анализ рынка коммерческой недвижимости, отслеживаем все события на инвестиционном рынке и изучаем основные макроэкономические тенденции. Главное подтверждение успешной стратегии развития компании Praedium - это многочисленные положительные отзывы клиентов о реализованных проектах по аналитике и интерес к обзорам рынка коммерческой недвижимости.

Отдел аналитики и исследований регулярно выпускает следующие материалы:

Ежеквартальный обзор рынка коммерческой недвижимости (анализ), в котором собрана и наглядно представлена информация о спросе, предложении, динамике цен и арендных ставок, а также данные о современных тенденциях и последних событиях в различных сегментах коммерческой недвижимости, собранные за период.

Ежемесячный дайджест основных событий, в котором представлены наиболее актуальные и заметные обзоры рынка коммерческой недвижимости. Он позволяет нашим читателям всегда оставаться в курсе важнейших событий рынка.

Отдел аналитики компании Praedium также проводит по запросу клиентов ряд специализированных исследований. К ним относятся:

Анализ конкурентной среды объекта недвижимости. В ходе данного исследования детально изучаются предполагаемые конкуренты объекта клиента, проводится сравнительный анализ преимуществ и слабых сторон. Полученная информация позволяет выработать предложения по наиболее выгодному коммерческому использованию объекта и определить варианты концепций развития, максимально полно раскрывающих потенциал объекта.

Вычисление рыночной ставки аренды или цены продажи. Данное исследование позволяет, после проведения обзора коммерческой недвижимости, определить величину ставки, по которой объект может быть сдан в аренду при типичных рыночных условиях и наиболее вероятную рыночную стоимость объекта недвижимости в случае его продажи. Эта информация позволит с высокой степенью точности спрогнозировать для клиента выгодность вложений.

Большая часть «плохих» новостей уже заложена в ценообразовании объектов коммерческой недвижимости . Строительный сектор, по данным ЦБ, продолжает страдать от плохих кредитов. Ситуация стабилизировалась на уровне 18% просроченных кредитов на строительство зданий и сооружений. Благодаря государственной поддержке и маркетинговой активности застройщиков, продолжает расти задолженность по ипотечным кредитам. Это позволяет поддерживать высокий уровень продаж на рынке жилья. Тем не менее, ресурс роста ипотечного кредитования близок к исчерпанию. Постепенное замедление роста ипотечной задолженности приведет к охлаждению рынка жилья и, возможно, подстегнет интерес к коммерческой недвижимости.

По данным отдела исследований Cushman & Wakefield суммарный объём инвестиций в коммерческую недвижимость России в I-III кварталах 2016 года составил 4,0 млрд долларов США. III квартал 2016 года выглядит «оживлением» (1,46 млрд долларов США) после «провального» II квартала (173 млн долларов США). К концу 2016 года ожидается что объём инвестиций достигнет 4,5 млрд долларов США.

Как обычно, львиную долю всех инвестиций составили покупки офисных площадей - 2,72 млрд долл. США. Следует оговориться, что «чистые» инвестиции составили 0,84 млрд долл. США (0,65 - взыскания залоговых активов и 1,23 - это покупки объектов для собственных нужд компаний). Суммарный объём иностранных инвестиций в III квартале 2016 года не изменился, оставшись на уровне 120 млн долл. США (87 млн - в I кв. и 33 млн - во II кв.). Таким образом, доля иностранных вложений упала до 3%. Почти две трети этой суммы (77 млн долл. США) были привлечены в складской сегмент. Сжатие потребительского рынка негативно влияет на привлекательность объектов сегмента торговой недвижимости.

Офисная недвижимость Москвы в III квартале 2016 года

В третьем квартале рынок офисов продолжил положительную динамику, наблюдавшуюся с начала года. Учитывая глубину проседания рынка офисных площадей и темпы восстановления, до выравнивания ситуации и достижения равновесия еще очень далеко.

Общий объем арендованных и купленных для собственного использования офисных помещений остается высоким. За три квартала 2016 года было заключено 1 387 новых сделок общим объемом примерно 1,16 млн кв. м. Примерно 30% объема спроса было реализовано через приобретение зданий целиком и отдельных блоков в бизнес-центрах. При этом три крупнейшие сделки в этом году суммарной площадью примерно 265 000 кв. м - это именно сделки покупки. По итогам трех кварталов объем поглощения составил 445 000 кв. м.

Офисы класса «А» являются лидером в общем объеме поглощения, в то время, как поглощение в классе «В» - отрицательное. Это говорит о том, что компании, пользуясь моментом и привлекательными условиями которые предоставляет им рынок, улучшают качество занимаемых офисов. На фоне небольшого объема нового строительства, возросший спрос положительно сказался на всех основных индексах. Офисный рынок взял курс на стабилизацию и некоторый рост.

В ближайшие несколько лет объем офисного строительства останется на стабильно низком уровне. Объемы ввода в эксплуатацию новых офисных помещений по-прежнему очень невелики: за три квартала 2016 года приблизительно 267 000 кв. м. Как и ожидалось, в начале 2016 года сроки реализации большинства строящихся объектов были перенесены. По многим проектам срок сдвинулся на 2017 год. Некоторые проекты из офисных были перепрофилированы в жилые.

По-прежнему достаточно большой объем (около миллиона кв. м) офисных помещений находится в стадии строительства. Однако активность на этих стройках настолько низкая, что ввод в эксплуатацию этих объектов растянется на ближайшие 3 года, как минимум.

Аналитики Cushman & Wakefield по итогам года ожидают что офисный рынок прирастет порядка 400 000 кв. м качественных офисных площадей. В 2017 году планируется ввод в эксплуатацию двух крупных объектов на территории ММДЦ Москва-СИТИ, а общий объем нового строительства ожидается примерно на уровне 2016 года.

Объем вакансий медленно, но верно снижается. Третий квартал 2016 года продолжил тренд на снижение объема вакантных офисов. При сохранении благоприятных условий ситуация с вакансиями будет выправляться, но это займет как минимум еще несколько лет. В сентябре 2016 года уровень вакансий составил 17,3% - это уже минус 2 процентных пункта от пикового показателя конца 2015 года. Качественные офисы разного метража и с разной степенью готовности помещений есть сейчас практически во всех районах Москвы. Больше всего свободных офисных помещений в нецентральных субрынках столицы.

Средние ставки аренды офисов в рублевом исчислении стабильны уже год. Средние долларовые эквиваленты ставок аренды по сделкам, заключенным в III квартале 2016 года, составили 302 доллара за кв. м в год (здесь и далее ставки аренды указаны без операционных расходов и НДС). Это по-прежнему меньше, чем показатель 2015 года ($355 за кв. м), однако весь 2016 год индекс показывает стабильный, хоть и небольшой рост.

В Cushman & Wakefield ожидают, что стабильный курс доллара позволит ставкам оставаться в текущем тренде в течение ближайшего времени. Объем договоров, заключаемых в рублях или с прописанными условиями оплаты долларовых ставок, будет превалировать на рынке в ближайшие годы.

Объем арендного спроса на офисы и ставки в рублях и долларах

Торговая недвижимость в III квартале 2016 года

Москва по-прежнему является лидером по темпу падения розницы. За первое полугодие 2016 года (по сравнению с I полугодием 2015 года) столичная розница потеряла 13% в реальном исчислении. Столь глубокая коррекция потребительского рынка позволяет рассчитывать на достаточно быстрое восстановление за счет низкой базы.

До конца года арендные условия на рынке торговых площадей Москвы будут стабильны. Все факторы указывают на то, что в ближайшее время на рынке не произойдёт значительных изменений. Прогноз по обороту розничной торговли и доходам населения остается консервативным, поэтому в этом и следующем 2017 году заметного роста, также как и падения не ожидается.

Четверть всех торговых площадей Москвы построена за последние два года. В I-III кварталах 2016 года в Москве открылось 5 торговых центров. Из них в третьем квартале 2016 года было открыто четыре ТЦ общей арендуемой площадью 187 000 кв. м. Все торговые центры, заявленные к вводу в III квартале, открылись без переносов срока. Торговый центр «Океания» запустился с рекордно высокими для сложившейся рыночной ситуации показателями заполнения торговой галереи - открыто магазинов на почти 70% площадей. Еще одним знаковым событием стало открытие второй очереди торгового центра «Метрополис», и теперь общая арендуемая площадь двух очередей ТЦ составляет 118 000 кв. м. Торговый комплекс напрямую соединен надземным переходом со станцией МЦК «Балтийская».

В Подмосковье был открыт один из крупнейших торговых центров Московской области «Рига Молл» (GLA 80 000 кв. м). До конца года ожидается открытие еще одного крупного торгового центра «Бутово Молл» (GLA 57 000 кв. м).

Уровень вакансий в ТЦ останется стабильным в течение всего 2016 года и составляет в среднем 12%. Новые торговые центры продолжают заполняться арендаторами, хотя период, необходимый для стабилизации торговых объектов, увеличился.

* Подсчёт производится по фактически свободным площадям в ТЦ, а не по данным о подписанных договорах с арендаторами.

«Прайм» объекты (успешные торговые центры в прайм локациях) стабильно показывают высокую заполняемость, хотя в них отмечается ротация. Ротация связана как с оптимизацией бизнеса со стороны арендаторов, так и с частичным пересмотром концепций и подходов со стороны владельцев торговых центров. ТЦ, построенные в 2014-2016 годах и открывавшиеся с заметно высокой долей свободных торговых площадей , постепенно снижают уровень вакансий. В новых реалиях рынка активность операторов заметно снизилась, срок экспозиции торговых площадей увеличился, и важным фактором снижения уровня вакансий являются преференции арендаторам на время открытия открытия и на начальный период аренды.

Вакантность по стабилизированным торговым центрам (ТЦ открытые более двух лет назад, имеющие лояльную целевую аудиторию и сбалансированную структуру арендаторов) изменилась за последний год незначительно. Ввиду возросшей конкуренции и текущей экономической ситуации наблюдается тенденция увеличения срока, необходимого для стабилизации торгового объекта. Если до 2014 года этот срок в среднем составлял 1-1,5 года, то сейчас даже после двух лет работы торговый центр может сохранять высокий уровень вакансии и продолжать поиск своей ниши на рынке в силу индивидуальных особенностей.

Рестораны и fashion-бренды продолжают выходить на рынок. Наблюдается наиболее активная экспансия со стороны крупных сетевых операторов. Среди новых брендов на рынке - кафе и рестораны, а также сети по продаже одежды. Расширяют свое присутствие интернет-магазины и онлайн-агрегаторы. Относительная стабилизация на рынке, наблюдаемая в 2016 году, позволяет крупным сетевым брендам вернуться к планам экспансии. Сразу несколько операторов заявили о значительном расширении сети в среднесрочной перспективе - Selgros, Media Markt, «Эльдорадо», «Подружка», «Вестер», Sela, Accessorize/Monsoon, «Виктория». Повышение операционной эффективности сетей результируется в оптимизации количества магазинов (например, «Седьмой континент», «Связной»), новых форматах (например, «М.Видео» запускает новый формат «магазин в магазине» M.mobile для продажи смартфонов). Среди брендов, которые выходят или планируют выход на рынок преобладают операторы кафе и ресторанов (Julius Meinl, Surf’n’Fries, Tucano Coffee, ресторанная группа Landry’s), а также сети по продаже одежды (Hunkemöller, Billabong, Mauboussin, Aiim, Tresophie).

Заметную активность проявляют интернет-магазины, комбинируя работу в разных форматах. KupiVIP продолжает открывать оффлайн магазины (до конца года к двум существующим должны добавиться еще два). AliExpress открывает шоу-рум на Ленинградском вокзале, по результатам работы которого компания будет принимать решение о дальнейшем развитии этого формата. Начал свою работу первый в России онлайн-агрегатор Clouty - на портале собраны ведущие интернет магазины мира. Российский аналог портала Alibaba.com планируют запустить в 2017 году.

Сопутствующие операторы также развиваются и обеспечивают необходимую инфраструктуру для онлайн торговли. Сеть пунктов выдачи Boxberry выросла более чем вдвое с конца 2015 года. До конца 2016 года сеть планирует открыть по одному пункту выдачи у каждой станции метро в Москве. В следующем 2017 году ситуация начнет меняться, но пока заметного влияния на рынок торговой недвижимости не окажет.

Ключевые индикаторы рынка торговой недвижимости неизменны в течение этого года, такая же ситуация ожидается и в следующем году. Условия аренды, как правило, тем или иным способом привязаны к потенциальному обороту оператора, поэтому нет факторов, предполагающих пересмотр ставок аренды. «Прайм» объекты сохраняют высокую заполняемость и востребованность среди торговых операторов. Прайм индикатор арендной ставки сохраняет свой уровень. Роста потребительского рынка, а значит и изменений на рынке торговых помещений можно ожидать не ранее 2018 года.

Складская недвижимость в III квартале 2016 года

В III квартале на рынке складов Москвы и Подмосковья средние ставки аренды остаются стабильны. Доля вакантных складских площадей остается высокой, а спрос на склады в 2016 году снизился. Снижение спроса произошло со стороны компаний сегмента розничной торговли.

Сокращение спроса на качественную складскую недвижимость является основным фактором, определяющим ситуацию в этом сегменте коммерческой недвижимости в 2016 году. Наибольшее падение объема и количества заключенных сделок на складском рынке наблюдается со стороны компаний сегмента розничной торговли, традиционно составляющих основу спроса на качественные склады. При этом отмечается небольшой рост спроса на складские площади со стороны производственных и логистических компаний.

* Ставка без операционных расходов, коммунальных платежей и НДС

Снижение запрашиваемых ставок аренды складских помещений не наблюдается, поскольку девелоперы понимают, что снижение цены при низком спросе не является ключевым фактором для привлечения арендаторов. Средняя ставка на склады класса «А» в течение двух кварталов остается стабильной и составляет 3800-4000 рублей за кв. м в год.

Во второй половине 2016 года в Московском регионе наметилась тенденция сокращения девелоперской активности. По прогнозам Cushman & Wakefield это приведет к сокращению доли свободных складских площадей уже в середине 2017 года, даже при существующем сегодня низком спросе на склады.

В III квартале 2016 года в Москве и Подмосковье было введено в эксплуатацию 330 000 кв. м новых складских площадей . По данным девелоперов, рост предложения в 2016 году составит 851 000 кв. м, что соответствует аналогичному показателю 2015 года. Доля вакантных площадей в прошедшем квартале не изменилась и составила 10%. В 2017 году темпы строительства значительно снизятся. По предварительным оценкам будет построено не более 500-550 тысяч квадратных метров новых складских площадей, что приведет к снижению доли свободных помещений к концу 2017 года.

Объем заключенных сделок в I-III кварталах 2016 года самый низкий за последние пять лет. Сделки с компаниями сегмента розничной торговли сократились на 30%. Объем заключенных сделок по аренде и покупке складов в III квартале 2016 года составил 245 000 кв. м, что ниже аналогичного среднего показателя 2008-2015 годов на 20%. За 9 месяцев 2016 года количество заключенных сделок с компаниями сегмента розничной торговли сократилось в два раза, по сравнению с аналогичным периодом 2015 года, при этом отмечается 10% рост активности компаний-арендаторов из сегментов логистики и производства. Средний размер сделки со складами за 9 месяцев 2016 года составил 8 500 кв. м, что ниже аналогичного показателя 2015 года на 40%.

Заключение: стандартные условия договоров аренды

Сроки договоров аренды

• Офисы: 5 лет.
• Склады: краткосрочные (1-3 лет) или долгосрочные (более 5 лет).
• Торговые площади: в среднем 3-5 лет, якорные арендаторы - 10-25 лет.

Досрочное расторжение

• Офисы: возможно через 3 года после начала аренды с удержанием депозита в качестве штрафной санкции. Это условие стало более популярно в кризисный период. Уведомление о расторжении высылается за 6-9 месяцев. Если в договоре есть условие о пересмотре арендной ставки после 3 лет, договор может быть расторгнут любой из сторон в этот период.
• Торговля: стандартный договор аренды не предусматривает досрочного расторжения.

Валюта договора и периодичность платежей

• Офисы и торговля: рубли или доллары США за кв. м в год, оплата производится ежемесячно или ежеквартально, авансом.
• Склады: рубли.

Депозит

• Офисы: эквивалент арендной платы за 1-3 месяца (возможна банковская гарантия, но она используется достаточно редко, т.к. арендодатели предпочитают депозит).
• Торговые площади: эквивалент арендной платы за 1-2 месяца (возможна банковская гарантия).
• Склады: эквивалент арендной платы за 1-3 месяца (возможна банковская гарантия, но она используется достаточно редко, т.к. арендодатели предпочитают депозит).

Пересмотр ставки аренды

• В кризисный период данное условие часто включается в договоры аренды (срок пересмотра - предмет для переговоров).

Индексация

• Офисы: для договоров в рублях - 7-10%, для договоров в валюте - 3-5% или на уровне инфляции Еврозоны или США.
• Торговые помещения: для договоров в рублях - инфляция в России или 8-9%, для договоров в долларах США -US CPI или 5%.
• Склады: 8-10%.

Дополнительная плата за вход в проект

• Возможное внесение дополнительной платы за «вход в проект» - применимо только для прайм-объектов.
• Процент от оборота в качестве арендного платежа (только для торговли). В торговых центрах очень часто применяется комбинированная ставка аренды (минимальный фиксированный платёж + % от оборота арендатора). В среднем процентная ставка варьируется между 10 %-15% для операторов торговой галереи и 2-5% для якорей.

Переуступка прав аренды / субаренда

• Офисы и склады: обычно возможно, но предмет для переговоров с собственником.
• Торговля: нет общепринятой практики.

Ремонтные работы

• Арендатор: поддержка состояния и обслуживание внутренних помещений.
• Арендодатель: ремонт общих зон, несущих конструкций здания.

Страхование

• Арендатор: страхование собственного имущества.
• Арендодатель: страхование здания, которое обычно включено в операционные расходы, оплачиваемые арендаторами.

Операционные расходы

• Оплачиваются арендатором по принципу «открытая книга» или фиксированный размер платежа.

Коммунальные платежи

• Часто включены в операционные расходы, но возможны различные варианты в разных проектах.

Налог на недвижимость

• Арендатор: нет.
• Арендодатель: для офисов и торговых помещений размер налога варьируется в зависимости от региона (в Москве составляет 1,2% от кадастровой стоимости объекта в 2015 году, 1,3% в 2016 году, 1,4% в 2017 году и 1,5% в 2018 году). НДС 18%.

Правила измерения площади

• Площади измеряются в основном по системе БОМА (BOMA). Некоторые собственники зданий используют систему БТИ.

Обзор подготовлен отделом исследований компании Cushman & Wakefield

На фоне отсутствия серьезных макроэкономических шоков и пересмотра прогнозных показателей в сторону улучшения на рынке коммерческой недвижимости наблюдается стабилизация. Позитивными трендами являются фиксируемый с конца 2015 года рост спроса на помещения, снижение уровня вакантности, в том числе и на офисном рынке, и относительная стабилизация цен в долларах. Прогнозы роста экономики остаюсь весьма консервативными, но позволяют сегменту недвижимости готовиться к восстановлению, сообщает RRG.

Основные выводы

Объем предложения на рынках продажи и аренды в 2016 году продолжил снижаться. Тенденция обусловлена сокращением объемов нового строительства во всех секторах коммерческой недвижимости, заключением сделок, а также тем, что собственники снимают свои объекты с экспонирования, не желая продавать по упавшим ценам. Уровень снижения объема предложения на рынке продажи оказался меньше, чем на рынке аренды.

Объем предложения на продажу по общей площади вырос в торговом и производственно-складском сегменте, тогда как предложение офисов снизилось на 18%. На рынке аренды снижение объемов предложения по общей площади фиксировалось во всех сегментах, но максимальная коррекция также наблюдалась на офисном рынке - минус 25%. При этом в структуре предложения офисы продолжают доминировать. Так, доля офисных помещений в структуре предложения на продажу составляет 61%.

Средневзвешенная цена продажи объектов коммерческой недвижимости за год в рублях сократилась на 10%, в долларовом измерении - на 20%. Отрицательная коррекция наблюдалась по всем сегментам, однако наибольшее снижение продемонстрировали помещения свободного назначения (минус 10% в рублях) и торговая недвижимость (минус 8%). Снижение цен в условиях сокращения объема предложения может свидетельствовать о переизбытке площадей на рынке на фоне непростой макроэкономической ситуации.

Средняя ставка на рынке аренды с декабря 2015 по декабрь 2016 года снизилась на 2% в рублевом и на 12% в долларовом выражении. При этом негативный тренд по ставкам наблюдался в офисном и производственно-складском секторах, тогда как торговая недвижимость, напротив, продемонстрировала рост на 8% в национальной валюте. Снижение ставок наблюдалось в первой половине года, после чего фиксировался незначительный рост. В целом можно говорить об относительной стабилизации на рынке аренды.

* Методика исследования

В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, выставленные на продажу в открытых источниках, - офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН), а также торговые помещения с общей площадью более 100 кв.м. При этом в целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов. В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, предлагаемые в открытых источниках, - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) с общей площадью более 50 кв.м. В целях анализа ценовой динамики используется средняя арендная ставка, которая рассчитана как среднее арифметическое цен всех объектов, а также суммарная годовая арендная плата (ГАП), которая рассчитана как сумма арендной платы за год.

Продажа

Рынок в целом

Объем предложения

Объем предложения рынка в 2016 году существенно колебался. Без учета месячных колебаний можно говорить, что до середины года шло снижение объема предложения, после чего объем предложения несколько вырос.

С декабря 2015 по декабрь 2016 года объем предложения снизился на 13% по количеству, а по общей площади он вырос на 10%, составив 1 609 объектов общей площадью 2 646 тыс. кв. м.

Общая площадь, тыс. кв. м

Количество объектов, шт.

Ценовые показатели

Можно отметить снижение цен на протяжении всего года. Снижение за год рублевых цен составило 10%, а долларовых - 20%. Средневзвешенная цена в декабре 2016 года снизилась до 187 275 руб./кв.м, или $3 016$/кв. м. Снижение цен в условиях сокращения объема предложения может свидетельствовать о переизбытке площадей на рынке на фоне непростой макроэкономической ситуации.

Общий объем предложения по стоимости в декабре уменьшился на 22% и составил 495 млрд руб.

Объем предложения

За 2016 год объем предложения по общей площади вырос на 23% по торговым и на 56% по производственно-складским помещениям и снизился на 18% по офисным и на 51% по помещениям свободного назначения.

Объем предложений в декабре 2016 года составил 305 торговых объектов общей площадью 245 тыс. кв. м., 997 офисных объектов общей площадью 1617 тыс. кв. м., 107 производственно-складских помещений общей площадью 515 тыс. кв. м. и 200 помещений свободного назначения общей площадью 269 тыс. кв. м.

В структуре рынка по общей площади лидирующее положение в декабре 2016 года, как и ранее, заняли офисные помещения, доля которых на рынке составила 61%, второе место с долей 19% у производственно-складских помещений. Доля помещений свободного назначения в общем объеме предложения составила 11%, а доля торговых помещений - 9%. Доля офисных помещений за год снизилась на 3%, доля торговых помещений выросла на 2%, доля помещений свободного назначения уменьшилась на 7%, а доля производственно-складских помещений выросла на 8%.

Общая площадь, тыс. кв. м

Судя по снижению средней площади объектов офисного и свободного назначения на 29 и 42% с рынка уходят помещения крупных размеров, в то время, как по торговым объектам и производственно-складским помещениям, средние площади которых выросли на 5 и 45% соответственно, ситуация была противоположной.

Ценовые показатели

Снижение цен наблюдалось по всем сегментам и составило: 8% по торговым объектам, 3% - по офисным, 4% - по производственно-складским и 10% - по помещениям свободного назначения.

Объем предложения в стоимостном выражении по торговым объектам вырос на 13%, по производственно-складским помещениям - на 50%, по офисным помещениям снизился на 20%, а по помещениям свободного назначения - на 56%.

Общая стоимость, млн руб.

Торговая недвижимость

Объем предложения

В декабре 2016 года общая площадь предложения торговой недвижимости в центре по сравнению с декабрем 2015 года выросла на 30%, а за пределами центра - на 23%.

Всего в декабре 2016 года на продажу было выставлено 30 объектов в пределах Садового Кольца и 275 объектов за его пределами суммарной площадью 17 и 228 тыс. кв. м соответственно.

Общий объем предложения торговых помещений в декабре составил 305 объектов общей площадью 245 тыс. кв. м со средней площадью объекта 800 кв. м.

Динамика показателей по торговым помещениям

Ценовые показатели

Цена на торговые объекты в центре с декабря 2015 по декабрь 2016 года снизилась на 16% до 720 703 руб./кв. м, а за пределами Садового Кольца - на 7% до 214 948 руб./.кв. м. Более значительное снижение цен по объектам в центре может быть следствием более значительной ценовой коррекции, так как в 2015 году по объектам в центре наблюдался более существенный рост цен, чем по объектам за его пределами.

Цена по всем торговым помещениям за 2016 год снизилась на 8% до 249 112руб./кв. м.

Стоимостной объем предложения торговых помещений за 12 месяцев в центре вырос на 9%, а на периферии - на 14%.

Street-retail

Объем предложения объектов формата street-retail за 2016 год по общей площади снизился на 3% и составил 23 тыс. кв. м. В центре общая площадь уменьшилась на 27% до 3 тыс. кв. м, а за пределами выросла на 3% и составила 19 тыс. кв. м.

Средневзвешенная цена в целом по городу снизилась на 19% и составила 443 142 руб./кв. м/год. В центре цены выросли на 1% до 1161 727 руб./кв.м./год, а за его пределами, наоборот, снизились на 21% до 313 467 руб./кв. м/год. Как видно по динамике цен, спрос на объекты в центре по сравнению с периферийными получается более высоким, что подтверждает традиционно более высокую инвестиционную привлекательность данных помещений.

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложения офисов в центре снизился на 21% по общей площади и вырос на 22% по количеству, а за пределами центра уменьшился на 18% по общей площади и увеличился на 13% по количеству.

Всего в декабре 2016 года на рынке был выставлен 201 объект общей площадью 185 тыс. кв. м. в пределах Садового Кольца и 796 объектов за его пределами суммарной площадью 1432 тыс. кв. м. Общий объем предложения офисных площадей составил 997 объектов общей площадью 1617 тыс. кв. м со средней площадью объекта 1 622 кв. м.

Динамика показателей по офисным помещениям

Ценовые показатели

За 12 месяцев с декабря 2015 по декабрь 2016 года средневзвешенная цена на офисные объекты в центре выросла на 13% до 429 637руб/кв.м, а за пределами Садового Кольца - снизилась на 6% до 186 270 руб./кв. м.

Цена по всем офисным помещениям за 2016 год уменьшилась на 3% и составила 214 089 руб./кв. м. По офисным объектам в центре в 2015 году наблюдалось более значительное снижение цен, чем по объектам за его пределами, поэтому существенный рост цен по объектам в центре в 2016 году может быть следствием произошедшей коррекции и выравнивания спроса.

Уменьшение объема предложения в стоимостном выражении составило 10% до 79 млрд руб. в пределах Садового Кольца и 23% до 266 млрд. руб. за его пределами, а в целом стоимость офисных объектов в 2016 году уменьшилась на 20% до 346 млрд руб.

Аренда

Рынок в целом

Объем предложения

В развитии рынка аренды на протяжении 2016 года прослеживалось несколько этапов.

С января по апрель объем предложения изменялся незначительно;

С апреля по август его уровень снизился;

С августа по декабрь - вырос.

Общее снижение объема предложения по площади за 12 месяцев составило 20%.

В декабре 2016 года на рынке было выставлено 2 748 объектов общей площадью 1 572 тыс. кв.м.

Ценовые показатели

В динамике арендных ставок на протяжении 2016 года можно выделить 2 периода:

С января по июнь средний уровень ставок снизился;

С июня по декабрь - так же незначительно вырос.

Средняя ставка на рынке аренды с декабря 2015 по декабрь 2016 года снизилась на 2% в рублевом и на 12% в долларовом выражении. В декабре 2016 г. средняя арендная ставка составила 18 099 руб./кв. м/год, или $291/кв. м/год.

Снижение ставки как в рублевом, так и в долларовом эквиваленте, как и цены на рынке продажи, свидетельствует о сохранении негативных тенденций на рынке.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Темпы снижения объема предложения по общей площади по различным сегментам в 2016 году на рынке аренды составили 14% по торговой недвижимости, 25% - по офисной и 13% - по производственно-складской недвижимости.

Объем предложения по общей площади в декабре 2016 года составил: 212 тыс. кв. м по торговым объектам, 791 тыс.кв.м. - по офисным и 569 тыс. кв. м - по производственно-складским объектам.

На протяжении 2016 года средняя площадь по торговым помещениям снизилась на 18%, по производственно-складским - на 10%, в то время как по офисным - выросла на 13%.

Средняя ставка на торговые помещения с декабря 2015 по декабрь 2016 года выросла на 8% до 32 255 руб./кв. м/год, на офисные - снизилась на 6% до 16 705 руб./кв. м/год, на производственно-складские помещения - на 4% и составила 6 425 руб./кв. м/год. Наибольшим спросом, судя по росту арендной ставки, пользовались торговые помещения.

Снижение годовой суммарной арендной платы с декабря 2015 по декабрь 2016 года составило 21% по торговым, 31% - по офисным помещениям и 16% - по производственно-складским помещениям.

Торговая недвижимость

Объем предложения

Объем предложения по площади по торговым помещениям в декабре 2016 года в центре снизился на 22%, в то время, как за пределами Садового Кольца - на 13%. Снижение по количеству составило 5% и 18% соответственно.

Всего в декабре 2016 года было выставлено 62 объекта суммарной площадью 15 тыс. кв. м в пределах Садового Кольца и 530 объектов площадью 197 тыс. кв. м за его пределами. Общий объем предложения торговых помещений составил 592 объекта общей площадью 212 тыс. кв. м со средней площадью объекта 358 кв. м.

Ценовые показатели

Средняя ставка по объектам в центре за 2016 год выросла на 19% до 63 771 руб./кв. м/год, а по объектам за пределами Садового Кольца - на 4% до 28 569 руб./кв. м/год. Судя по более существенному росту ставок, спрос на объекты в центре является более высоким.

Годовая арендная плата по объектам в пределах Садового Кольца снизилась на 17%, а за пределами Садового Кольца - на 22% .

Street - retail

Объем предложения объектов формата street-retail за 12 месяцев по общей площади снизился на 6 %, в т.ч. в центре - на 37 %, а за его пределами вырос на 1 % и составил 31 объект общей площадью 8 тыс.кв.м. в центре и 206 объектов площадью 53 тыс.кв.м. за его пределами.

Cредняя арендная ставка за 12 месяцев выросла на 1 % до 37 378 руб./кв. м/год, при этом в центре она увеличилась на 22 % до 74 192 руб./кв. м/год, а за его пределами снизилась на 4 % до 31 838 руб./кв. м/год.

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложений офисов по общей площади с декабря 2015 по декабрь 2016 года уменьшился на 38% в центре и на 23% за его пределами. Уменьшение количества помещений составило, соответственно, 25% и 19%.

Всего в декабре 2016 года было выставлено 240 объектов в пределах Садового Кольца и 1393 объекта за его пределами суммарной площадью 103 и 689 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения офисных помещений в декабре составил 1633 объекта общей площадью 791 тыс. кв. м со средней площадью объекта 485 кв. м.

Ценовые показатели

Средняя ставка по офисным объектам за 2016 год в целом снизилась на 6% до 16 705 руб./кв.м./год. В пределах Садового кольца средняя ставка снизилась на 2% и составила 25 569 руб./кв. м/год, а на периферии - на 6% до 15 178 руб./кв. м/год.

С учетом существенного сокращения объема предложения суммарная годовая арендная плата по офисным объектам в центре уменьшилась на 45%, а за пределами Садового Кольца - на 27%.

Консалтинговая компания RRG в рамках мониторинга продажи и аренды площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги 2016 года. В минувшем году объем предложения на рынках аренды и продажи продолжил снижение.

Основные выводы

1. Объем предложения на рынках продажи и аренды в 2016 году продолжил снижаться. Тенденция обусловлена сокращением объемов нового строительства во всех секторах коммерческой недвижимости, заключением сделок, а также тем, что собственники снимают свои объекты с экспонирования, не желая продавать по упавшим ценам. Уровень снижения объема предложения на рынке продажи оказался меньше, чем на рынке аренды.
2. Объем предложения на продажу по общей площади вырос в торговом и производственно-складском сегменте, тогда как предложение офисов снизилось на 18%. На рынке аренды снижение объемов предложения по общей площади фиксировалось во всех сегментах, но максимальная коррекция также наблюдалась на офисном рынке - минус 25%. При этом в структуре предложения офисы продолжают доминировать. Так, доля офисных помещений в структуре предложения на продажу составляет 61%.
3. Средневзвешенная цена продажи объектов коммерческой недвижимости за год в рублях сократилась на 10%, в долларовом измерении - на 20%. Отрицательная коррекция наблюдалась по всем сегментам, однако наибольшее снижение продемонстрировали помещения свободного назначения (минус 10% в рублях) и торговая недвижимость (минус 8%). Снижение цен в условиях сокращения объема предложения может свидетельствовать о переизбытке площадей на рынке на фоне непростой макроэкономической ситуации.
4. Средняя ставка на рынке аренды с декабря 2015 по декабрь 2016 года снизилась на 2% в рублевом и на 12% в долларовом выражении. При этом негативный тренд по ставкам наблюдался в офисном и производственно-складском секторах, тогда как торговая недвижимость, напротив, продемонстрировала рост на 8% в национальной валюте. Снижение ставок наблюдалось в первой половине года, после чего фиксировался незначительный рост. В целом можно говорить об относительной стабилизации на рынке аренды.

Главный вывод:

На фоне отсутствия серьезных макроэкономических шоков и пересмотра прогнозных показателей в сторону улучшения на рынке коммерческой недвижимости наблюдается стабилизация. Позитивными трендами являются фиксируемый с конца года рост спроса на помещения, снижение уровня вакантности, в том числе и на офисном рынке, и относительная стабилизация цен в долларах. Прогнозы роста экономики остаюсь весьма консервативными, но позволяют сегменту недвижимости готовиться к восстановлению.

_____________

Методика исследования

В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, выставленные на продажу в открытых источниках, - офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН), а также торговые помещения с общей площадью более 100 кв.м. При этом в целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов.

В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, предлагаемые в открытых источниках, - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) с общей площадью более 50 кв.м. В целях анализа ценовой динамики используется средняя арендная ставка, которая рассчитана как среднее арифметическое цен всех объектов, а также суммарная годовая арендная плата (ГАП), которая рассчитана как сумма арендной платы за год.

Продажа

Рынок в целом

Объем предложения

Объем предложения рынка в 2016 году существенно колебался. Без учета месячных колебаний можно заключить о том, что до середины года шло снижение объема предложения, после чего объем предложения несколько вырос.

С декабря 2015 по декабрь 2016 года объем предложения снизился на 13 % по количеству, а по общей площади он вырос на 10 %, составив 1 609 объектов общей площадью 2 646 тыс.кв.м.

Ценовые показатели

Можно отметить снижение цен на протяжении всего года. Снижение за год рублевых цен составило 10 %, а долларовых – 20 %. Средневзвешенная цена в декабре 2016 года снизилась до 187 275 руб./кв.м, или 3 016 $/кв.м. Снижение цен в условиях сокращения объема предложения может свидетельствовать о переизбытке площадей на рынке на фоне непростой макроэкономической ситуации.

Общий объем предложения по стоимости в декабре уменьшился на 22 % и составил 495 млрд. руб.

Объем предложения

За 2016 год объем предложения по общей площади вырос на 23 % по торговым и на 56 % по производственно-складским помещениям и снизился на 18 % по офисным и на 51 % по помещениям свободного назначения.

Объем предложений в декабре 2016 года составил 305 торговых объектов общей площадью 245 тыс.кв.м., 997 офисных объектов общей площадью 1617 тыс.кв.м., 107 производственно-складских помещений общей площадью 515 тыс.кв.м. и 200 помещений свободного назначения общей площадью 269 тыс.кв.м.

В структуре рынка по общей площади лидирующее положение в декабре 2016 года, как и ранее, заняли офисные помещения, доля которых на рынке составила 61 %, второе место с долей 19 % у производственно-складских помещений. Доля помещений свободного назначения в общем объеме предложения составила 11 %, а доля торговых помещений – 9 %. Доля офисных помещений за год снизилась на 3 %, доля торговых помещений выросла на 2 %, доля помещений свободного назначения уменьшилась на 7 %, а доля производственно-складских помещений выросла на 8 %.

Судя по снижению средней площади объектов офисного и свободного назначения на 29 и 42 % с рынка уходят помещения крупных размеров, в то время, как по торговым объектам и производственно-складским помещениям, средние площади которых выросли на 5 и 45 % соответственно, ситуация была противоположной.

Ценовые показатели

Снижение цен наблюдалось по всем сегментам и составило: 8 % по торговым объектам, 3 % - по офисным, 4 % - по производственно-складским и 10 % - по помещениям свободного назначения.

Объем предложения в стоимостном выражении по торговым объектам вырос на 13 %, по производственно-складским помещениям – на 50 %, по офисным помещениям снизился на 20 %, а по помещениям свободного назначения – на 56 %.

Торговая недвижимость

Объем предложения

В декабре 2016 года общая площадь предложения торговой недвижимости в центре по сравнению с декабрем 2015 года выросла на 30 %, а за пределами центра - на 23 %.

Всего в декабре 2016 года на продажу было выставлено 30 объектов в пределах Садового Кольца и 275 объектов за его пределами суммарной площадью 17 и 228 тыс. кв.м соответственно.

Общий объем предложения торговых помещений в декабре составил 305 объектов общей площадью 245 тыс. кв. м со средней площадью объекта 800 кв. м.

Ценовые показатели

Цена на торговые объекты в центре с декабря 2015 по декабрь 2016 года снизилась на 16 % до 720 703 руб./кв.м, а за пределами Садового Кольца - на 7 % до 214 948 руб/.кв.м. Более значительное снижение цен по объектам в центре может быть следствием более значительной ценовой коррекции, так как в 2015 году по объектам в центре наблюдался более существенный рост цен, чем по объектам за его пределами.

Цена по всем торговым помещениям за 2016 год снизилась на 8 % до 249 112 руб/кв.м.

Стоимостной объем предложения торговых помещений за 12 месяцев в центре вырос на 9 %, а на периферии - на 14 %.

Street-retail

Объем предложения объектов формата street-retail за 2016 год по общей площади снизился на 3 % и составил 23 тыс.кв.м. В центре общая площадь уменьшилась на 27 % до 3 тыс.кв.м, а за пределами выросла на 3 % и составила 19 тыс.кв.м.

Средневзвешенная цена в целом по городу снизилась на 19 % и составила 443 142 руб./кв.м./год. В центре цены выросли на 1 % до 1161 727 руб./кв.м./год, а за его пределами, наоборот, снизились на 21 % до 313 467 руб./кв.м./год. Как видно по динамике цен, спрос на объекты в центре по сравнению с периферийными получается более высоким, что подтверждает традиционно более высокую инвестиционную привлекательность данных помещений.

Аренда

Рынок в целом

Объем предложения

В развитии рынка аренды на протяжении 2016 года прослеживалось несколько этапов.

• с января по апрель объем предложения изменялся незначительно;
• с апреля по август его уровень снизился;
• с августа по декабрь – вырос.

Общее снижение объема предложения по площади за 12 месяцев составило 20 %.

В декабре 2016 года на рынке было выставлено 2 748 объектов общей площадью 1 572 тыс. кв.м.

Ценовые показатели

В динамике арендных ставок на протяжении 2016 года можно выделить 2 периода:

• с января по июнь средний уровень ставок снизился;
• с июня по декабрь - так же незначительно вырос.

Средняя ставка на рынке аренды с декабря 2015 по декабрь 2016 года снизилась на 2 % в рублевом и на 12 % в долларовом выражении. В декабре 2016 г. средняя арендная ставка составила 18 099 руб./кв.м./год, или 291 $/кв.м./год.

Снижение ставки, как в рублевом, так и в долларовом эквиваленте, как и цены на рынке продажи, свидетельствует о сохранении негативных тенденций на рынке.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Темпы снижения объема предложения по общей площади по различным сегментам в 2016 году на рынке аренды составили 14 % по торговой недвижимости, 25 % - по офисной и 13 % - по производственно-складской недвижимости.

Объем предложения по общей площади в декабре 2016 года составил: 212 тыс.кв.м. по торговым объектам, 791 тыс.кв.м. – по офисным и 569 тыс.кв.м. – по производственно-складским объектам.

На протяжении 2016 года средняя площадь по торговым помещениям снизилась на 18%, по производственно-складским – на 10%, в то время как по офисным – выросла на 13%.

Ценовые показатели

Средняя ставка на торговые помещения с декабря 2015 по декабрь 2016 года выросла на 8 % до 32 255 руб./кв.м/год, на офисные – снизилась на 6 % до 16 705 руб./кв.м/год, на производственно-складские помещения – на 4 % и составила 6 425 руб./кв. м/год. Наибольшим спросом, судя по росту арендной ставки, пользовались торговые помещения.

Несмотря на общее ухудшение ситуации в экономике, эксперты не предрекают рынку коммерческой недвижимости столицы особых потрясений. Скорее всего его ожидает стабильность с нулевой или небольшой отрицательной динамикой.

Об основных тенденциях 2016 г. рассказывает председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников.

Близится конец декабря - традиционное время озвучивания прогнозов и ожиданий. Хотя сегодня, я думаю, многие эксперты рынка предпочли бы не говорить ничего. Мы тоже в сложной ситуации: нет желания сеять негатив и нет возможности обещать позитив.

Однозначно лишь то, что надежды на быстрый выход России из кризиса не сбылись, и потому в 2016 году рынок коммерческой недвижимости останется под воздействием отрицательных внешних факторов, что, естественно, никак не будет способствовать его активному развитию. И даже после того как стране удастся развернуть экономику вспять, реабилитация всех ее отраслей, налаживание новых деловых связей, возрождение бизнеса займет не год и не два.

Эксперты RRG выделяют пять ключевых тенденций, которые будут характерны для рынка коммерческой недвижимости Москвы в 2016 году:

Тенденция 1 - Продолжающееся снижение инвестиционной активности

Усугубление проблем в экономике страны и сложные внешнеполитические отношения приведут к дальнейшему падению уровня активности инвесторов - и особенно иностранных - на рынке.

Тенденция 2 - Падение ставок аренды и цен продажи объектов

Снижение деловой активности будет «продавливать» спрос на коммерческую недвижимость во всех сегментах рынка, на фоне чего ставки аренды, как и цены продажи объектов, вероятнее всего, продолжат демонстрировать отрицательную динамику. Мы не беремся указывать даже примерные показатели снижения, так как в ситуации почти абсолютной экономической неопределенности это есть не что иное, как гадание на кофейной гуще. Могу лишь сказать, что позитивный прогноз предусматривает нулевое движение ценовых показателей.

Тенденция 3 - Окончательный переход на рублевое ценообразование

В 2016 году полностью завершится процесс перехода на рублевое ценообразование, прогнозируют в RRG. Данная тенденция выглядит, скорее, положительно: логично, что в стране с рублевой экономикой стоимость аренды и продажи коммерческой недвижимости исчисляется в национальной валюте. Сейчас по факту почти все уже перешли на рубль, а в следующем году канут в Лету и номинальные долларовые ставки, и привычка указывать долларовую стоимость объектов в СМИ. Придется писать больше нулей.

Тенденция 4 - Перепрофилирование и реконцепция объектов

Перепрофилирование затронет, преимущественно, сегмент офисной недвижимости, так как в нем наблюдается явный профицит. Как и в прошлый кризис, можно ожидать, что уже построенные и строящиеся офисные комплексы будут частично перепрофилированы в апартаментные - полный перевод не допускается законодательством. В свою очередь, перспективные проекты возведения офисов могут быть заменены жилыми. О такой возможности, кстати, недавно заявили и московские власти.

В торговом сегменте продолжить набирать популярность реконцепции объектов. Многие ТЦ в Москве в силу возраста нуждаются в обновлении, а кризис лишь усилил необходимость пересмотра их параметров, особенно в части пула арендаторов.

Тенденция 5 - Развитие «защищенных» форматов торговой, офисной и складской недвижимости

При любом шторме есть рыбы, которые не только выплывают, но даже быстрее оказываются там, где хотели бы оказаться. В сложившейся ситуации наши «рыбы» - это магазины в формате «дисконт» и fix-price, районные торговые центры с удачным месторасположением, недорогие рестораны, фудкорты…

С офисами сложнее, хотя и в этом сегменте оказаться «на коне», к примеру, могут бизнес-центры класса В+, соблюдающие адекватную ценовую политику. Что касается складов - пустовать не будут комплексы built-to-suit, а также предлагающие помещения в более мелкой, чем принято, «нарезке».

На самом деле, еще в 2014 году операторы крупных объектов стали переформатировать их с тем, чтобы не остаться без арендаторов. И эта тенденция также продолжится и усилится.