Общая долевая собственность. Право общей долевой собственности. Определение размера долей в праве общей собственности Когда части долевой собственности считаются равными

Новая редакция Ст. 245 ГК РФ

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Комментарий к Ст. 245 ГК РФ

1. Каждый сособственник при долевой собственности имеет долю в праве собственности на все общее имущество (п. 2 ст. 244 ГК РФ), но не на долю общего имущества в натуре.

Доля характеризует внутренние и безусловно относительные права и обязанности сособственников. Поэтому долю можно определить как объем прав и обязанностей каждого из сособственников (в отношении остальных) по владению, пользованию и распоряжению общей вещью.

В.А.Плетнев

Часть общего имущества в натуре может закрепляться за сособственником лишь на праве пользования. Гибель части общества (например, части жилого дома), находящегося в общей собственности, не влечет изменения размера долей в праве вне зависимости от того, кто конкретно из сособственников пользовался погибшей частью.

2. В ч. 1 п. 3 комментируемой статьи предусмотрен случай увеличения доли одного из сособственников (за счет уменьшения долей других сособственников) в уже созданном общем имуществе.

Под соблюдением установленного порядка использования общего имущества имеется в виду согласие всех сособственников на производство одним из них неотделимых улучшений (ст. 247 ГК РФ). Без указанного согласия изменение долей не происходит, но в этом случае возможно возложение на остальных сособственников части расходов по производству неотделимых улучшений общего имущества (ст. 249 ГК РФ).

Другой комментарий к Ст. 245 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, доли предполагаются равными.

Презумпция равенства долей отражает то обстоятельство, что, как правило, участники общей собственности связаны некоторой общностью (родством, товарищескими узами), выходящей за рамки экономических отношений. Однако она не означает, что в любом случае, когда доли прямо не определены, они являются равными. Соглашением участников может быть установлено, что размер доли зависит от вклада участника в объект общей собственности. В таком случае размер доли должен быть определен в зависимости от вклада.

Соглашением может быть установлен порядок определения доли. В этом случае он становится обязательным для участников и они не вправе рассчитывать размер доли иным образом, чем это указано в соглашении.

Если условие о зависимости размера доли от вклада в объект общей собственности прямо не оговорено, но отношения сторон предполагают такое условие, размер доли определяется с учетом вклада путем достижения соответствующего соглашения, а в случае его недостижения устанавливается судом.

2. Применительно к так называемым договорам долевого участия в строительстве в тех случаях, когда предполагаются изменения объекта в процессе строительства, стороны обычно исходят из того, что по достижении результата их доли будут рассчитаны в соответствии со сделанным вкладом. Однако поскольку прямо не оговорено иное, сохраняет действие презумпция равенства долей. Например, два предпринимателя договорились о строительстве магазина и о последующей работе в нем посменно. Письменный договор об условиях строительства не заключался. Магазин строился за счет совместных средств, хотя разрешение на строительство и право на земельный участок были оформлены на одного из участников. Рассматривая возникший спор, суд признал за каждой из сторон право на 1/2 долю в праве общей собственности на выстроенный магазин, не обсуждая размер фактического вклада в строительство каждого из участников.

3. В отношениях участников совместной собственности презумпция равенства долей проявляется при преобразовании совместной собственности в долевую, при разделе имущества. Отступление от равенства долей в этом случае возможно в случаях, предусмотренных законом либо соглашением участников совместной собственности (ст. 39 СК).

4. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет отделимые улучшения имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Необходимо отметить два обстоятельства: улучшения затрагивают все имущество, хотя бы в соответствии с соглашением о порядке пользования каждый из участников пользовался только определенной частью имущества либо кто-то из них вовсе не пользовался им. Соответственно, улучшения, о которых говорится в ст. 245, будут считаться улучшениями всего имущества независимо от того, в какой части имущества они произведены - в той, которой пользуется участник, или любой иной. Другое обстоятельство состоит в том, что улучшения должны быть произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества. Установление такого порядка предполагает достижение общего согласия участников (ст. 247 ГК РФ). Поэтому те улучшения, которые противоречат общей воле участников, не дают права на увеличение доли. Соглашение о производстве улучшений может быть выражено не прямо, но вытекать из условий об использовании объекта общей собственности. Например, если соглашением устанавливается, что один из участников размещает в выделенном ему помещении систему отопления всего здания и обеспечивает присоединение сетей отопления к установленной системе, то тем самым работы по установке системы отопления должны считаться согласованными улучшениями и давать право на соответствующее увеличение доли, поскольку система отопления не может быть отделена без причинения несоизмеримого вреда.

Улучшениями являются не любые изменения имущества, а лишь те, которые повышают его потребительские качества, увеличивают стоимость. Например, устройство дополнительного выхода, возведение перегородок, хотя бы такие действия и были обусловлены соглашением сторон, могут считаться улучшениями лишь постольку, поскольку они действительно повысили потребительские качества здания вообще, с точки зрения возможного покупателя, с учетом существующих требований, предъявляемых к этой категории зданий, а не потому, что создали условия для его более удобного использования в данной сложившейся ситуации данными участниками.

5. Если участник производит без согласия других участников необходимые и неотложные работы, направленные на поддержание общего имущества в исправном состоянии или на устранение причин, угрожающих его сохранности (ремонт или замена кровли, устройство ограждения и т.п.), то затраты на такие работы могут повлечь обязательства других участников по их компенсации в соответствии с правилами о внедоговорных обязательствах (гл. 60). В этом случае участник не увеличивает свою долю, но может приобретать право требования к другим участникам как кредитор, вплоть до обращения взыскания на долю в общей собственности, принадлежащую должнику (ст. 255 ГК РФ).

Не дает права на увеличение доли и участие в расходах на содержание общего имущества (ст. 249 ГК РФ), в том числе если один из участников возмещает ту часть расходов, которую должен оплатить другой участник.

Вверх

В литературе высказано мнение, что о доле уместно говорить тогда, когда речь идет об общей долевой собственности. Е.А. Суханов назвал совместную собственность бездолевой. Н. И. Мисник считает, что такое представление основано на смешении двух различных вопросов: о наличии доли и ее определении, то есть определении ее размера. Если в общей совместной собственности доля не определена (не выяснен ее размер), то это не значит, что эта доля вообще отсутствует.

Вопрос о правовой природе доли в учебной и научной литературе является дискуссионным. К. Н. Анненков упоминает интеллектуальную долю: «Право общей собственности (condominium) – это когда одна и та же вещь принадлежит на праве собственности нескольким лицам в интеллектуальных ее долях». Н. П. Победоносцев говорит об идеальной доле: «Общая собственность означает, что предмет, оставаясь в сущности нераздельным, дробится на идеальные части, и в каждой из этих частей собственность участника получает свою исключительность». По мнению Г. Ф. Шершеневича, субъекту общей собственности принадлежит доля в ценности вещи. «Право каждого из сособственников в отдельности имеет своим объектом только долю в ценности вещи». В советском гражданском праве теорию идеальной доли в вещи поддерживал Д. М. Генкин, хотя его позиция достаточно противоречива. Он писал: «Доля в праве соответствует и доле в имуществе, являющемся объектом права общей собственности». Эту долю автор называет идеальной, она представляет долю в имуществе в целом, а не какую-либо конкретную часть имущества в натуре. Н. И. Мисник полагает, что доля представляет собой идеальную, мысленную часть материальной вещи. Итак, применительно к общей собственности в доктрине употребляются термины: «доля в праве» (о доле в праве упоминается в п. 2. ст. 244 ГК РФ), «реальная» и «идеальная» доли.

Под реальной долей понимается определенная часть общего имущества в натуре. Реальная доля применительно к общей собственности означает определенную часть общего имущества, находящуюся в фактическом пользовании сособственника. Распределение между сособственниками общего имущества по частям на праве пользования не приводит к прекращению правоотношения общей долевой собственности. Понятие реальной доли используется в случаях, когда имеется практическая возможность предоставить сособственнику определенную часть общего имущества в пользование (например, комнату в доме). Что касается идеальной доли, то это есть доля в праве, о которой упоминается законодателем в ст. 244 ГК РФ. Идеальная доля и доля в праве, как полагает Р. П. Мананкова, «идентичны по содержанию».

Доли участников в праве общей долевой собственности определяются на основании закона, либо устанавливаются соглашением всех ее участников. Если доли не определены ни законом, ни соглашением сторон, они считаются равными. Судьба неотделимых и отделимых улучшений общего имущества урегулирована в п. 3 ст. 245 ГК РФ.

Комментарий к Ст. 245 ГК РФ

1. Размеры долей в общей долевой собственности имеют принципиальное значение для сособственников постольку, поскольку от них производно, если иное не установлено соглашением сособственников, распределение доходов и плодов от общего имущества, а также бремени расходов, связанных с его эксплуатацией и участием в гражданском обороте. Доля в общей собственности выражается дробным числом или процентами.

Как правило, размеры долей участников общей долевой собственности определяются их соглашением (например, при возникновении долевой собственности на совместно произведенную вещь, при принятии наследства, при изменении первоначально оговоренных размеров долей и т.д.); договором, на основании которого возникает долевая собственность (например, договором купли-продажи или дарения вещи с множественностью лиц на стороне покупателя или одаряемого); иным способом волеизъявления.

Примером определения размеров долей с учетом требований закона может служить , — при ее определении должен быть учтен гарантированный минимум в виде половины доли, которая причиталась бы наследнику при наследовании по закону. Еще один пример — определение размера доли собственника жилого помещения в праве на общее имущество в многоквартирном доме и собственника комнаты в коммунальной квартире на общее имущество в квартире (ст. ст. 37, 42 ЖК). В обоих случаях ЖК РФ, выступающий в данном случае по отношению к ГК РФ в качестве специального закона, устанавливает безальтернативный порядок — пропорциональную зависимость размера доли в общем имуществе от площади находящегося в собственности каждого из сособственников жилого помещения.

Если размер долей не определен соглашением и закон не указывает ориентиров этих размеров, последние предполагаются равными. Используя презумпцию равенства долей в общей собственности, законодатель тем самым применяет общий принцип гражданского законодательства, — принцип соблюдения требований разумности и справедливости при регулировании гражданских правоотношений. Аналогичный принцип используется при разделе общего имущества или выделе из него доли, когда иное не предусмотрено законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 254 ГК), при определении не оговоренной соглашением стоимости вкладов участников договора простого товарищества (п. 2 ст. 1042 ГК).

2. Участникам отношения общей долевой собственности предоставлено право соглашением установить порядок определения и изменения долей. Эта возможность особенно актуальна в тех случаях, когда в силу специфики общей собственности и ее целевого использования состав ее не статичен, а подвержен постоянному изменению, например, используемое в коммерческих целях имущество простого товарищества; совокупность потребляемых вещей, определенных родовыми признаками.

Вопрос о «переделе» общей собственности может также возникнуть, например, в процессе реконструкции жилого дома. Судом по иску участников общей долевой собственности на дом могут быть изменены размеры их долей, если будет установлено, что в результате надстройки, пристройки или перестройки дома, произведенных в соответствии с установленным порядком и с согласия остальных участников общей долевой собственности, увеличилась полезная площадь дома либо изменение произошло в результате раздела дома с отступлением от точного размера долей каждого собственника или выплаты одному из собственников денежной компенсации за принадлежавшую ему долю дома.

Соглашение участников общей собственности призвано в данном случае учесть усилия каждого из сособственников по сохранению и приумножению имущества. По смыслу закона возможен и противоположный вариант — учет интенсивности потребления общего потребляемого имущества каждым из участников общей собственности, а равно размера уничтожения части общего имущества по вине одного из сособственников.

3. Под улучшениями законодатель понимает разумно и оправданно произведенные изменения имущества, увеличившие его стоимость или оптимизировавшие его потребительские свойства. Судебная практика не рассматривает в качестве улучшений, с одной стороны, необходимые для обычной эксплуатации имущества поддержание его полезных свойств, текущий и капитальный ремонт, восстановление имущества после повреждений, а с другой — сообщение имуществу уровня комфортности в использовании, существенно отличающегося от обычного, элементов роскошности и избыточности полезных свойств. Судьба произведенных улучшений зависит от ряда обстоятельств. По общему правилу производство отделимых улучшений (таковыми признаются те, которые могут быть отделены от вещи без существенного вреда для нее) не влечет постановки вопроса об изменении размера долей, улучшения остаются в собственности того, кто их произвел. Сособственники также не обязаны пересматривать размеры долей в связи с неправомерным производством неотделимых улучшений (т.е. тех, отделение которых от вещи невозможно без причинения ей вреда, без ухудшения вещи по сравнению с ее первоначальным состоянием). Лишь если таковое имело место в соответствии с установленным порядком использования общего имущества либо, по смыслу закона, без последовавших возражений сособственников в отсутствие соглашения об установлении такого порядка участнику общей собственности, который произвел улучшения, предоставляется право требовать соразмерного увеличения размера его доли.

По смыслу закона сособственники вправе потребовать от лица, осуществившего как отделимые, так и неотделимые улучшения общего имущества в нарушение установленного порядка его использования, а при отсутствии соглашения об установлении такого порядка — без согласования с сособственниками, приведения общего имущества в первоначальное состояние. Участник общей долевой собственности, который произвел отделимые улучшения в нарушение согласованного порядка использования общего имущества, несет риск невозможности извлечения полезных свойств из этих улучшений в результате их отделения.

Общее имущество в многоквартирном жилом доме и в коммунальной квартире может быть изменено исключительно в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 41 ЖК РФ.

Понятие права общей собственности

Между участниками общей собственности в период ее существования делится не вещь в натуре (которая юридически всегда составляет единое целое), а право на нее, у которого появляется несколько субъектов. При этом каждый из сособственников получает право на «совладение» и «сопользование», а также «сораспоряжение» всей общей вещью, т.е. определенную часть единого (общего) права собственности на нее, а не право на некую «идеальную часть» вещи. По сути речь идет об известном ограничении возможностей осуществления права собственности одним сособственником в пользу другого (других).

Признание же за каждым из сособственников права только на конкретную часть общей вещи, как и признание за ними права лишь на некоторую ее «идеальную долю», а не на вещь в целом, влечет исчезновение отношений общей собственности по причине юридического исчезновения их единого объекта (место которого занимает множественность объектов соответствующих прав).

Отношения общей собственности могут возникать между любыми субъектами гражданского права : физическими и юридическими лицами , государственными и муниципальными образованиями, причем в любых сочетаниях.

В рассматриваемой ситуации не появляется какой-либо особой, новой «формы собственности » (вроде «смешанной» или «коллективной»), поскольку каждый из участников остается вполне самостоятельным собственником своего имущества и не составляет с другими сособственниками никакого особого (тем более правосубъектного) «коллектива». Не возникает и нового субъекта права - юридического лица - собственника (как это имеет, например, место при создании в порядке приватизации хозяйственного общества с государственным участием), поскольку в отношении присвоенной вещи все участники общей собственности юридически выступают как один, единый собственник с общей волей по ее использованию.

Таким образом, общая собственность является не особым экономическим отношением («формой») собственности, а лишь разновидностью существующих отношений собственности, представляющей собой чисто юридический вариант присвоенности конкретных материальных благ: не одним лицом, а несколькими лицами. Это положение стало даже основанием для мнения о том, что права общей собственности как субъективного гражданского права вообще не существует, поскольку речь идет об обычном праве собственности, лишь «осложненном» множеством субъектов.

Однако именно юридически (а не экономически) рассматриваемую ситуацию следует квалифицировать как вещное право нескольких лиц сообща и по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей им единой вещью (п. 1 ст. 244 ГК).

Субъекты общей собственности, как и любые собственники, по своему усмотрению владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащей им общей вещью, но вынуждены осуществлять эти правомочия сообща, совместно, поскольку ни один из них не обладает всей полнотой права на вещь, будучи ограниченным правами других участников. Поэтому наряду с обычными для собственности «внешними» правоотношениями сособственников со всеми третьими лицами между самими сособственниками неизбежно складываются «внутренние» взаимоотношения по согласованию их общей воли, связанной с осуществлением сообща принадлежащих им правомочий собственника.

Эти взаимоотношения сособственников по сути и составляют предмет регулирования норм, посвященных общей собственности.

Данные взаимоотношения являются не абсолютными, а относительными правоотношениями между вполне конкретными субъектами и не могут быть отнесены к категории вещных правоотношений.

Необходимость формировать и выражать общую, единую волю сособственников в отношении реализации принадлежащего им права делает необходимым достижение между ними соглашений по тем или иным вопросам (например, о порядке пользования и распоряжения общей вещью). При выполнении таких соглашений возникают обязательственные отношения сособственников, которые, однако, не смешиваются с их вещными отношениями с другими лицами. Между сособственниками возникают и вещные отношения, например, в связи с преимущественным правом покупки доли в праве общей долевой собственности.

Вместе с тем смысл и содержание обязательственных отношений сособственников состоят в юридическом оформлении совместного осуществления ими характерного для собственности хозяйственного господства над присвоенным имуществом, а не в удовлетворении потребностей одних (управомоченных) лиц за счет поведения других (обязанных) лиц. Поэтому их взаимоотношения - особая разновидность обязательственных отношений, по своей юридической природе близкая к обязательственным отношениям по совместной деятельности (договору простого товарищества).

Виды права общей собственности

Если же остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК).

При продаже доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения («земельной доли») преимущественным правом ее покупки в случае отказа других участников общей собственности от ее приобретения пользуется соответствующий субъект РФ или муниципальное образование . Он также должен быть в письменной форме извещен сособственником о намерении продать свою долю в праве на это имущество и о предлагаемых им существенных условиях договора купли-продажи .

Доля в праве общей собственности на движимую вещь переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора , если соглашением сторон не предусмотрено иное. Поскольку объектом купли-продажи здесь является не вещь, а право на нее, на данные отношения не распространяется общее правило п. 1 ст. 223 ГК о передаче вещи. Если же договор о продаже доли подлежит государственной регистрации (например, при продаже доли в праве собственности на недвижимость), ее приобретатель становится сособственником лишь с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223, ч. 2 ст. 251 ГК).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК), а не признания сделки недействительной, что означает обязанность уплаты им покупной цены и выполнения других условий сделки, заключенной продавцом доли. Трехмесячный срок для предъявления соответствующего иска является пресекательным и не подлежит продлению или восстановлению даже в случае его пропуска по уважительным причинам.

Не допускается уступка преимущественного права покупки доли (п. 4 ст. 250 ГК), так как этим искажался бы его смысл и социальное назначение (не говоря уже о наличии оснований для рассмотрения этого права в качестве вещного, тогда как возможность уступки по прямому указанию п. 1 ст. 382 ГК относится лишь к обязательственным правам).

Изложенные правила применяются также при отчуждении доли по договору мены (п. 5 ст. 250 ГК), поскольку к этому договору соответственно применяются правила о купле-продаже. Они используются и за рамками отношений общей собственности, например при продаже акций участником закрытого акционерного общества (абз. 2 п. 2 ст. 97 ГК). Однако они не распространяются на иные сделки по отчуждению доли в праве собственности (дарение, рента, внесение в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества и др.). Преимущественное право покупки доли не применяется и в случаях ее продажи одним из сособственников другому, ибо при этом не затрагиваются законные интересы других сособственников.

Осуществление права общей долевой собственности

В отличие от этого решения о порядке владения и пользования земельным участком сельхозназначения, находящимся в долевой собственности (точнее, в составе «земельного массива», являющегося объектом долевой собственности граждан), принимаются «общим собранием участников долевой собственности» при условии присутствия на нем не менее 20% таких участников, причем большинством, обладающим более 50% от общего числа долей, которыми обладают присутствующие сособственники (п. 11 ст. 14 Закона об обороте земель сельхозназначения), т.е. заведомым меньшинством сособственников.

Каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Дело в том, что полное соответствие между долей участника в праве на общее имущество (вещь) и той его конкретной частью, которую реально возможно выделить ему в пользование, практически редко достижимо. Например, жилой дом, состоящий из трех неравных по площади комнат (и в силу своих конструктивных особенностей не подлежащий перепланировке), достался двум наследникам по закону (в равных долях). В такой ситуации сособственникам, желающим проживать в этом доме, придется договариваться о порядке пользования общим имуществом, хотя бы примерно соответствующим размеру их долей. При этом предоставление в пользование одного из сособственников части общего имущества меньшей, чем его доля, влечет обязанность другого сособственника компенсировать ущемление интересов данного участника, например, путем соответствующего уменьшения приходящихся на его долю расходов по содержанию общего имущества.

В таких ситуациях для характеристики конкретных отношений общей собственности иногда используются понятия реальной и идеальной доли.

Под реальной долей обычно понимают определенную часть общего имущества в натуре, фактически предоставляемую в пользование сособственнику. Понятие же идеальной доли употребляется, в отличие от реальной, чтобы подчеркнуть, что доля сособственника - не доля имущества в натуре. Строго говоря, во введении этих категорий вряд ли имеется необходимость. Понятие реальной доли как части общего имущества в натуре ориентирует на ошибочное толкование существа отношений общей собственности как права сособственников на отдельные, конкретные части общей вещи, а понятие идеальной доли по сути является полным аналогом понятия доли в праве собственности. Однако они могут применяться на практике с учетом понимания условности этих понятий.

Доля участника в праве общей собственности определяет не только размер предоставляемой ему в пользование части общего имущества.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в общих расходах: уплате налогов , сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК). Кроме того, в общую собственность поступают плоды, продукция и доходы , полученные от использования общего имущества. Они также распределяются между сособственниками соразмерно их долям, если иное не установлено их соглашением (например, поровну или пропорционально «реальным долям»).

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК). Раздел такого имущества между всеми сособственниками означает прекращение общей долевой собственности. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК). В этом случае общее имущество уменьшается в объеме, однако на него сохраняется право общей собственности оставшихся участников. Если же сособственников всего двое, требование одного из них о выделе следует рассматривать как требование о разделе общего имущества. Способы и условия как раздела общего имущества, так и выдела из него доли определяются прежде всего соглашением самих сособственников и лишь при невозможности его достижения - судом.

Право общей совместной собственности

Понятие права общей совместной собственности

Общая совместная (бездолевая) собственность представляет собой отношения по принадлежности одновременно нескольким лицам вещей (вещи), в праве на которые их доли заранее не определены. В отличие от общей долевой собственности данный вид общей собственности возникает лишь как исключение, прямо предусмотренное законом .

Право общей совместной собственности - это право нескольких лиц сообща по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащими им вещами (вещью) без определения долей в праве на них.

Участники совместной собственности сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними (п. 1 ст. 253 ГК), в частности, о том, что конкретными объектами (частями) общего имущества, например автомобилем, пользуется лишь один из сособственников (супругов), или о том, что лишь определенные сособственники (члены крестьянского хозяйства) вправе пользоваться находящимся в их общей собственности рабочим или продуктивным скотом.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается (презюмируется) независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (п. 2 ст. 253 ГК).

Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из их соглашения (в этих случаях совершение сделок обычно возлагается на одного из участников, например на главу крестьянского (фермерского) хозяйства). При этом одновременно предполагается, что каждый из таких сособственников, находясь в семейных, личнодоверительных отношениях с другими сособственниками, совершает сделку с учетом общих, а не только личных интересов. Это важно для контрагентов, участвующих в сделках по поводу общего имущества, поскольку они не обязаны проверять согласие других сособственников на совершение конкретной сделки.

Поэтому и оспаривание сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, другими ее участниками по мотивам отсутствия их согласия допускается только при доказанности того, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом, т.е. действовала недобросовестно (например, при продаже или дарении определенной вещи другу семьи в период возбуждения дела о расторжении брака). Если же речь идет о сделке, требующей нотариальной формы или государственной регистрации, согласие сособственника должно быть удостоверено нотариально (п. 3 ст. 35 СК).

Особенностью отношений совместной собственности является лично-доверительный характер взаимоотношений участников, делающий их юридически незаменимыми. В силу невозможности замены участника этих отношений здесь невозможно и отчуждение его «доли участия», в том числе с использованием конструкции преимущественного права ее покупки. При появлении новых сособственников между ними складываются и новые, иные отношения совместной собственности.

Поскольку речь идет о бездолевой собственности, раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены лишь после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. Однако это не превращает рассматриваемые отношения в долевую собственность, ибо доли определяются лишь на случай раздела или выдела, т.е. прекращения совместной собственности (кроме выдела из имущества крестьянского (фермерского) хозяйства, насчитывающего более двух участников, где совместная собственность сохраняется для остающихся членов).

При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными (п. 2 ст. 254 ГК; п. 1 ст. 39 СК). Однако семейное законодательство предусматривает возможность отступления от начал равенства при разделе супружеского имущества с учетом интересов несовершеннолетних детей (остающихся с одним из бывших супругов), а также исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи (п. 2 ст. 39 СК). На практике это исключение давно превратилось в общее правило.

Основания и порядок раздела находящегося в совместной собственности общего имущества и выдела из него доли определяются по изложенным ранее правилам раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдела из него доли (ст. 252 ГК). Но денежная или иная компенсация доли выходящего сособственника, допускаемая в отношениях долевой собственности только как исключение, в отношениях совместной собственности, в частности при разделе супружеского имущества, может применяться гораздо более широко (абз. 2 п. 3 ст. 38 СК). Участник, выделяющийся из крестьянского (фермерского) хозяйства, вообще вправе претендовать на получение от оставшихся участников только денежной компенсации соразмерно его доле (п. 2 ст. 258 ГК) и не вправе получить в натуре часть «средств производства» этого хозяйства, что призвано способствовать сохранению последнего.

Право общей совместной собственности супругов

Необходимым предварительным условием возникновения совместной собственности супругов является регистрация брака. Семейные отношения без государственной регистрации брака не влекут возникновения общей совместной собственности . Спор о разделе совместно нажитого в этом случае имущества разрешается по правилам об общей долевой собственности.

Все нажитое супругами во время зарегистрированного брака имущество, за некоторыми исключениями, относится к их совместной собственности независимо от того, кем из них и за чей счет имущество было приобретено, создано, на чье имя оформлено. Тем самым введена законная презумпция совместного (бездолевого) характера супружеского имущества (п. 1 ст. 256 ГК; п. 1 ст. 33 СК). При этом следует учесть, что раздел общего имущества супругов допускается и при сохранении их брака, а также может касаться лишь определенной части этого имущества. В таком случае имущество, нажитое супругами в дальнейшем, а также часть общего имущества, которая не была разделена между ними, составляют их совместную собственность (п. 6 ст. 38 СК).

Однако договором между супругами может быть установлен иной режим этого имущества. Брачный договор может предусматривать режим долевой, совместной или раздельной собственности (в любых сочетаниях), причем как всего имущества супругов, так и его отдельных видов или имущества каждого (или одного) из супругов (например, недвижимости или ценных бумаг), а также касаться как имеющегося у них имущества, так и имущества, которое они смогут приобрести в будущем (п. 1 ст. 42 СК).

Не всякое принадлежащее супругам имущество предполагается их общей совместной собственностью. К ней не относятся:

во-первых, имущество, принадлежавшее супругам до вступления в брак;
во-вторых, имущество, полученное в дар или в порядке наследования одним из супругов во время брака;
в-третьих, вещи индивидуального пользования (например, одежда и обувь), даже приобретенные в период брака за счет общих средств (за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, признаваемых объектами совместной собственности независимо от того, кто из супругов ими пользовался).

Такое имущество составляет их раздельную собственность (п. 2 ст. 256 ГК; ст. 36 СК). Имущество, принадлежащее одному из супругов (например, приобретенный до брака жилой дом или дача), может быть признано их совместной собственностью, если в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Но и это правило не применяется, если договором между супругами сохранена раздельность их имущества.

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по их обоюдному согласию. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга (п. 2 ст. 35 СК).

Общее имущество супругов может быть объектом взыскания кредиторов лишь по общим обязательствам супругов. По обязательствам одного из супругов его кредиторы могут обратить взыскание на общее имущество только в случае, если судом будет установлено, что все полученное по обязательствам этого супруга было использовано на нужды семьи либо общее имущество супругов было приобретено или увеличено за счет средств, полученных одним из супругов преступным путем (п. 2 ст. 45 СК).

В остальных случаях общее имущество супругов не может быть объектом взыскания кредиторов одного из них по его личным долгам. По обязательствам одного из супругов взыскание должно быть обращено прежде всего на имущество, находящееся в его единоличной собственности. Лишь при его недостаточности кредиторы могут потребовать выдела из общего имущества супругов доли супруга-должника, которая причиталась бы ему при разделе этого имущества (п. 3 ст. 256 ГК; п. 1 ст. 45 СК), т.е. осуществления раздела супружеского имущества, влекущего прекращение совместной собственности.

При этом кредиторы одного из супругов могут столкнуться, например, с тем, что брачным контрактом супругов установлен режим долевой собственности их общего имущества, при котором другому супругу принадлежит заведомо большая часть такого имущества. Поэтому супруги обязаны уведомлять своих кредиторов о заключении, а также об изменении и расторжении брачного договора под страхом ответственности по своим личным обязательствам независимо от его содержания (п. 1 ст. 46 СК), в частности независимо от размера предусмотренных им долей в праве на общее имущество (которые в этом случае можно предполагать равными).

Отношения общей совместной собственности супругов прекращаются также с расторжением брака, что влечет за собой и раздел общего совместного имущества. При этом общие долги супругов распределяются между ними пропорционально присужденным им долям (п. 3 ст. 39 СК). Смерть одного из супругов тоже влечет прекращение общей совместной собственности. К его наследникам переходит как имущество, принадлежавшее лично умершему, так и его доля в общей совместной собственности, которая определяется по изложенным выше правилам.

В случае признания брака недействительным и спора о разделе имущества, нажитого супругами совместно в период от регистрации брака до момента признания его недействительным, применяются правила об общей долевой собственности. Однако суд вправе признать за супругом, права которого нарушены заключением такого брака (добросовестным супругом), право на раздел имущества по правилам об общей совместной собственности (п. 4 ст. 30 СК).

Право общей совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства

Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности , если законом или договором между ними не установлено иное (п. 1 ст. 257 ГК, п. 3 ст. 6 Закона о КФХ). Закон устанавливает здесь презумпцию совместной, а не долевой собственности , что отвечает сути этого хозяйства как семейно-трудовой общности граждан , которые, подобно супругам, находятся в лично-доверительных отношениях друг с другом. При наличии долевой собственности участников фермерского хозяйства их доли также определяются их соглашением, а при его отсутствии признаются равными.

Предварительным условием возникновения совместной собственности фермерского хозяйства является его создание. Оно возникает на основе специального соглашения участников и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для индивидуальных предпринимателей , с момента которой и считается созданным.

В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов.

Плоды, продукция и доходы , полученные в результате деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, также являются общим имуществом его членов и используются по соглашению между ними (п. 3 ст. 257 ГК).

Иное имущество непроизводственного характера (жилой дом, предметы потребления, домашней обстановки и обихода и т.п.) составляет объект общей (или раздельной) собственности супругов либо объект собственности отдельных участников фермерского хозяйства. Таким образом, в фермерском хозяйстве могут сосуществовать различные виды общей собственности , что требует различать объекты, составляющие:

общее имущество участников хозяйства, включая супругов (п. 2 и 3 ст. 257 ГК);
общее имущество супругов, являющихся участниками фермерского хозяйства (п. 2 ст. 33, п. 2 ст. 34 СК);
личное имущество отдельных участников хозяйства, включая личное имущество каждого из супругов (ст. 36 СК).

Владение и пользование общим имуществом осуществляется членами крестьянского (фермерского) хозяйства сообща в порядке, определенном их общим соглашением. Им же определяется и порядок распоряжения общим имуществом, которое в интересах всего хозяйства обычно осуществляет его глава. Поэтому и сделки в интересах хозяйства совершаются его главой, причем закон презюмирует, что заключенные им сделки совершены именно в общих интересах хозяйства (ст. 8 Закона о КФХ). Кредиторы по таким сделкам обращают взыскание на общее имущество хозяйства (если, разумеется, из обстоятельств дела не вытекает, что сделка совершена в личных интересах главы хозяйства). Другие участники фермерского хозяйства отвечают по своим обязательствам личным имуществом (если только сделка не совершена в интересах хозяйства), а также своей потенциальной долей в имуществе хозяйства.

С целью сохранения фермерских хозяйств закон не предусматривает для их членов возможности требовать выдела имущества при выходе из такого хозяйства, устанавливая положение о том, что находящиеся в общей собственности членов фермерского хозяйства земельный участок и средства производства при выходе одного из участников разделу не подлежат. Выделяющийся участник вправе претендовать лишь на получение от оставшихся участников денежной компенсации, соразмерной его доле (п. 2 ст. 258 ГК; ст. 9 Закона о КФХ).

Право общей совместной собственности крестьянского (фермерского) хозяйства прекращается с прекращением его деятельности (ст. 21 Закона о КФХ), в том числе в связи с выходом из него всех его членов. При этом имущество хозяйства подлежит разделу по общим правилам ГК, предусмотренным для раздела имущества, находящегося в совместной или в долевой собственности (ст. 258 ГК; п. 4 ст. 9 Закона о КФХ). При разделе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства или выходе из хозяйства одного из его членов доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве общей собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

Если в составе фермерского хозяйства находятся супруги, то их право на общее имущество хозяйства определяется правилами о совместной собственности такого хозяйства, а не о совместной собственности супругов (п. 2 ст. 33 СК). Но имущество, приобретенное находящимися в составе фермерского хозяйства супругами за счет доходов от участия в нем, относится уже к совместной собственности супругов (п. 2 ст. 34 СК), а не к общей собственности участников хозяйства (если только речь не идет об объектах производственного назначения, приобретенных супругами для нужд своего хозяйства). Эти обстоятельства необходимо учитывать при разделе имущества фермерского хозяйства.

Комментарий к статье 42

1. Для собственников жилых комнат в коммунальной квартире доли определяются с учетом приходящейся на каждого из них общей площади в квартире, установленной пропорционально метражу их жилой площади.

В соответствии со статьей 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Исходя из того что собственники комнат в коммунальной квартире обладают объектами общего имущества в данной квартире на праве общей долевой собственности, их доли в общем имуществе не обязательно являются равными. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире имеет прямую зависимость от размера жилой площади комнат, а не всегда от их количества (к примеру, жилая площадь двух маленьких комнат может быть меньше, чем жилая площадь одной большой комнаты).

К отношениям собственников общего имущества в коммунальной квартире применяются правила гражданского законодательства о долевой собственности. ГК РФ (ст. 245) допускает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Участник долевой собственности - собственник комнаты в коммунальной квартире, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Однако если установленный порядок использования общего имущества не соблюден (к примеру, не было получено согласие всех сособственников на внесение в имущество улучшений, а такое согласие требовалось), то такой участник долевой собственности право на увеличение своей доли не имеет.

2. Собственнику комнаты в коммунальной квартире принадлежит на праве общей долевой собственности:

Доля в праве собственности на общее имущество в этой квартире (помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты);

Доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Она пропорциональна сумме: а) размера общей площади комнаты, принадлежащей на праве собственности такому собственнику, и б) определенного в соответствии с долей данного собственника в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире размера площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

3 - 4. В соответствии с принципом, заложенным в основу ч. 2 ст. 37 Кодекса, в ч. 3 ст. 42 содержится правило о следовании доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты судьбе права собственности на комнату, принадлежащую этому собственнику. В случае, когда собственник комнаты в коммунальной квартире отчуждает свою комнату иному лицу (продает, дарит, меняет и т.п.), к новому собственнику (приобретателю) переходит не только право собственности на указанную комнату, но и право собственности на принадлежавшую прежнему собственнику долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. В таком случае доля нового собственника в праве общей собственности будет равной доле прежнего собственника.

5. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире не может быть: а) выделена в натуре, б) отчуждена (продана, подарена, обменена и т.п.) отдельно от передачи права собственности на комнату в коммунальной квартире, принадлежащую собственнику соответствующей доли.

6. В случае, предусмотренном ч. 6 комментируемой статьи, собственники комнат в коммунальной квартире обладают правом преимущественной покупки (правом преимущества).

Право преимущественной покупки - это право участников общей долевой собственности в отношении продаваемой постороннему лицу доли в принадлежащем им имуществе по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи такой доли с публичных торгов. Уступка права преимущественной покупки доли не допускается.

Согласно ст. 250 ГК РФ публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, то продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением права преимущественной покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Изложенные правила применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Еще по теме Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире:

§ 3. Изъяны обеспечительной функции постсоветского жилищного законодательства
Правовой режим пользования жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности
§ 3. Особенности правового положения некоторых субъектов наследственного преемства по закону
§ 1. Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме как разновидность общей собственности

- Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право -